Gerichtsurteile Mietrecht

Kosten der Öltankreinigung als Betriebskosten

Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten. Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.

BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 221/08 (NJW 2010, S. 226 f.)

Kündigungsrechtsverzicht in der Staffelmiete
Der Mieter kann auf die Ausübung des ihm zustehenden ordentlichen Kündigungsrechts verzichten. Dieses kann auch in formularmäßiger Form erfolgen.

Im Rahmen einer Staffelmietvereinbarung verzichtet der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht für zwei Jahre, kündigt aber später innerhalb dieses Zeitraums, so dass er die Miete schuldig bleibt. Der BGH ist der Ansicht, dass die Kündigung des Mieters unwirksam ist. Sein Kündigungsrecht ist mietvertraglich wirksam für die Dauer von zwei Jahren ausgeschlossen, was ohne Verstoß gegen § 307 I BGB auch formularmäßig möglich ist. Ist eine Staffelmiete vereinbart, sieht § 557a BGB sogar vor, dass der Ausschluss eines Kündigungs-rechts für die maximale Dauer einer solchen Abrede, demnach für vier Jahre, zulässig ist. Ein formularmäßiger Kündigungsrechtsausschluss, der im Wesent-lichen den gesetzlichen Vorgaben in § 557a III BGB entspricht, kann insoweit keine „unangemessene“ Benachteiligung darstellen.

BGH, Urteil vom 12.11.2008 – VIII ZR 270/07 in NJW-Spezial 2009 S. 99

Gesamtunwirksamkeit von Dekorations-AGB - Außenanstrich

Zwar können dem Mieter Schönheitsreparaturen auch durch AGB überbürdet werden; das betrifft aber nicht solche Arbeiten, die dem Außenbereich der Miet-wohnung zuzurechnen sind.

Nachdem der im Mietvertrag enthaltenen Vereinbarung soll der Mieter die Schönheitsreparaturen übernehmen. Diese werden unter anderem auch mit dem „Streichen der Außenfenster, Balkontür und Loggia“ definiert. Nach Beendigung des Mietvertrages verlangt der Vermieter Schadensersatz wegen nicht durchge-führter Dekoration.

Der VIII. Zivilsenat des BGH hält die Vertragsklausel für unwirksam, weil sie den Mieter i. S. des § 307 BGB unangemessen benachteiligt. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist zwar generell zulässig, der Inhalt der Vereinbarung muss sich jedoch auf § 28 IV 3 der II. BerechnungsVO orientieren. Dekorationsmaßnahmen im Außenbereich – hier an Fenstern, Balkontür und Loggia – sind dort nicht vorgesehen. Diese teilweise Unwirksamkeit der Klausel führt dazu, dass die gesamte Schönheitsreparaturregelung unwirksam ist.

BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 210/08 in NJW-Spezial 2009 S. 353

Einstellen von Versorgungsleistungen durch Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zulässig

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet. Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Ge-werberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungs-verzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht. Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung nach §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume (Urt. V. 06.05.2009 – XII ZR 137/07)

Haftung des Wohnungseigentümers für das gesamte Verwalterhonorar
 
Die Wohnungseigentümer treten dem Verwalter als Gesamtgläubiger und -schuldner gegenüber. Dem zu Folge hat nach allgemeinen Grundsätzen jedes Gemeinschaftsmitglied dem Verwalter für dessen Gesamtvergütung zu haften. Der Verwalter kann seine dahingehenden Ansprüche gerichtlich geltend machen.
 
BGH, Beschluss vom 30.09.2004 - V ZB 26/04 in NJW 2004, 3339
 
Kein Anspruch auf Parabolantenne bei ausreichendem Kabelangebot
 
Verfassungsrechtliche Grundsätze führten zugunsten des (ausländischen) Mieters in der Vergangenheit zu einem Anspruch dahingehend, zur Medienversorgung eine Parabolantenne installieren zu dürfen. Das erweiterte Angebot im digitalen Kabelnetz verändert diese Rechtslage allerdings. Das Bundesverfassungsgericht musste jetzt darüber entscheiden, ob das LG Berlin eine türkische Mitbürgerin zu Recht verurteilt hat, die von ihr installierte Satellitenempfangsanlage zu entfernen, weil ihm das Kabelnetz des Hauses zu einem monatlichen Betrag von 8,00 € zahlreiche türkische Programme eingespeist werden und mittels eines anzuschaffenden Dekoders empfangen werden können.
 
Unter Hinweis auf seine bisherige Rechtsprechung und die Entscheidungen der Fachgerichte zum Verhältnis zwischen dem Informationsrecht des Mieter aus Art. 5 GG und dem Eigenschutz des Vermieters aus Art. 14 GG weist das Bundesverfassungsgericht daraufhin, dass die Grundrechte des ausländischen Mitbürgers auf informationelle Selbstbestimmung nicht verletzt sind. Der Preis der Anschaffung eines Dekoders entspricht dem einer Parabolantenne. Die monatlichen Zusatzkosten von 8,00 € seien nicht zu hoch, dass eine Gefährdung des Grundrechts zu vermuten ist. Soweit daher die Programmauswahl vielfältig ist, muss der Vermieter und Eigentümer nicht hinnehmen, dass durch die Montage einer Satellitenschüssel sein Eigentum beeinträchtigt wird.
 
Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 14.01.2005 - 1 BvR 1953/00 = NZM 2005, S. 252
 
Individueller 5jähriger Kündigungsausschluss bei Staffelmiete teilunwirksam
 
In einem abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag war betreffend der Mietzeit individualvertraglich folgendes geregelt: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2002. Der Mietvertrag wird für die Dauer von sechzig Monaten geschlossen und läuft bis zum 30.04.2007. Er verlängert sich jeweils um zwölf Monate, falls er nicht gekündigt wird.“ Außerdem war eine Staffelmiete vereinbart. Der Mieter hatte das Mietverhältnis durch Schreiben vom 19.12.2002 zum 31.03.2003 gekündigt. Der BGH hatte zu entscheiden, ob die Kündigung trotz der Laufzeitvereinbarung wirksam ist. Dies wird vom BGH verneint. Durch eine Vereinbarung der vorliegenden Art wird ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit begründet, bei dem die ordentliche Kündigung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen ist. Wird ein solcher Kündigungsausschluss mit einer Staffelmietvereinbarung verbunden, so ist § 557 a Abs. 3 BGB zu beachten. Danach kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Das Kündigungsrecht konnte demnach nur bis zum Ablauf des 28.03.2006 und nicht bis 30.04.2007 ausgeschlossen werden. Dies führt zu der Rechtsfrage, ob Ausschlussvereinbarungen mit dem gesetzlich zulässigen Inhalt aufrechterhalten bleibt. In dem Urteil vom 25.01.2006 hat der BGH für einen Formularmietvertrag vereinbarten Kündigungsausschluss entschieden, dass die Überschreitung des Vierjahreszeitraums die Gesamtunwirksamkeit der Klausel zu Folge hat. Für die Auslegung von Individualvereinbarungen gilt dieser Grundsatz nicht. Vielmehr ist hier zu fragen, ob nach dem Wortlaut oder nach dem Regelungszweck der Vorschrift Gesamt- oder Teilunwirksamkeit anzunehmen ist. Der BGH führt hierzu aus, dass die Regelung dem Schutz des Mieters diene. Diesem Regelungszweck wird mit der Teilunwirksamkeit hinreichend Rechnung getragen.

BGH, Urteil vom 14.06.2006 – VII ZR 257/04
 
Starrer Fristenplan bei Schönheitsreparaturen auch bei Gewerberaummiete unwirksam
 
Wie im Wohnraummietrecht enthält auch die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag „Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen“ einen starren Fristenplan, der den Mieter im Sinne von § 307 BGB unangemessen beteiligt und zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel führt.
 
Zwar erlaubt das Gesetz eine weitergehende Beschränkung der Rechte des Geschäftsraummieters (§ 310 BGB, wonach die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB für Unternehmer nicht gelten). Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aber in den §§ 308, 309 BGB nicht geregelt. Sie ist an § 307 BGB zu messen, einer Bestimmung, die für Unternehmer und Verbraucher gleichermaßen gilt.
 
OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.05.2006 – 10 U 174/05
 
Kein Anspruch des Mieters auf Kopien der Betriebskostenbelege
 
Nach überwiegender Auffassung musste der Vermieter preisfreien Wohnraums bisher nicht nur Einsicht in die Betriebskostenbelege gewähren, sondern – gegen Kostenerstattung – auch Kopien anfertigen. Dies ist jetzt nicht mehr geboten.
 
Die Beklagte zahlt im obigen Fall unter anderem die Betriebskostennachforderung nicht, weil ihr im Rahmen der Abrechnungskontrolle trotz Erbietens der Kostenerstattung Belegkopien verweigert wurden. Der klagende Vermieter meint, die Einsichtnahme in die Belege sei ausreichend. Der BGH schließt sich seiner Auffassung an. Im preisfreien Wohnraum hat der Mieter keinen Anspruch auf Fertigung von Ablichtungen der Betriebskostenabrechnung zu Grunde gelegten Belege. Die Ausnahmevorschrift des § 29 II 1 NMVO für den preisgebundenen Wohnraum ist nicht entsprechend anwendbar. Ein Anspruch des Mieters ergibt sich regelmäßig auch nicht aus Treu und Glauben. Vielmehr kann der Vermieter ein berechtigtes Interesse haben, dass der Mieter die Unterlagen einsieht (z.B. Beseitigen von Unklarheiten vor Ort).
 
BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05 = NJW 2006, 1419
 
Kautionsrückzahlung nach Mietende bei Nebenkostenabrechnung
 
Im vorliegenden Fall ist das Mietverhältnis beendet. Der Vermieter behält einen Teil der Kaution zurück, weil die Betriebskostenabrechnung noch aussteht und eine Nachforderung zu erwarten sei. Nach BGH ist der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nicht bereits bei Mietende fällig geworden. Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zu, für die er die Kaution ganz oder teilweise einbehalten darf, wenn mit Nachforderungen aus dem Mietverhältnis gerechnet werden kann. Eine starre Frist hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls. Die Kaution sichert alle, auch die noch nicht fälligen Ansprüche aus einem Mietverhältnis. Darauf beruhend kann der Vermieter zwar kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, weil seine Ansprüche, soweit er die Abrechnung noch nicht erstellt hat, nicht fällig sind. Umgekehrt gilt dies bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Abrechnungserstellung tatsächlich möglich wird, auch für den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters.
 
Urteil BGH vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05 = NJW 2006, 1422 = NZM 2006, 343

Wohnflächenberechnung bei Penthouse mit „riesiger“ Dachterrasse
 
Wer im Gesetz den Begriff „Wohnfläche“ finden will, müsste lange suchen; ausschlaggebend ist folglich allein die – nicht immer klare – mietvertragliche Regelung.
 
Der Streit um die (richtige) Wohnfläche beschäftigt die Gerichte in Zeiten knapper Finanzmittel erheblich, jetzt auch wieder den GBH: Vor Abschluss des Mietvertrags liegt den Parteien des Ausgangsfalls eine Zeichnung vor, aus der sich ergibt, dass die Wohnung und die dazugehörige Terrasse etwa gleiche Ausmaße haben. Die aus den Unterlagen ersichtliche Gesamtfläche wird Vertragsinhalt. Der Mieter mindert später die Miete, weil die Terrassenfläche nicht vollständig angesetzt werden dürfe; der Vermieter verlangt nach Kündigung Räumung und Herausgabe der Wohnung.
 
Der BGH folgt dem Begehren des Vermieters. Das Mietverhältnis ist kündigungsbedingt beendet, so dass die Wohnung zu räumen und herauszugeben ist. Die Miete ist nicht wegen der Terrassenfläche gemindert. Denn die Parteien waren sich bei Abschluss des Mietvertrags darüber einig, dass sich die Angaben im Mietvertrag auf Grund der Relation der Flächen der Räume zu denen der Terrasse nur auf die gesamte nutzbare Fläche beziehen konnten. Folglich gibt, da das Gesetz schweigt, allein die Parteivereinbarung – und damit deren Auslegung – Maß, es soll dem Parteiwillen zum Durchbruch verholfen werden.
 
Der VIII. Zivilsenat des BGH präzisiert seine Rechtsprechung hinsichtlich der Auslegungsbedürftigkeit des Begriffs „Wohnfläche“. Zudem stellt er nochmals klar, dass bei einer eindeutigen Vereinbarung sich später keine Partei auf anderweitige Gesichtspunkte berufen kann. Für die Praxis bedeutet diese Rechtsprechung, dass bei Vertragsabschluss sehr viel Sorgfalt darauf verwendet werden muss, welche Folgen sich aus den je getroffenen Vereinbarungen konkret ergeben (sollen).
 
BGH, Urteil vom 22.02.2006 – VIII ZR 219/04 = NJW-RR 2006, 801 = NZM 2006, 375
 
 

[Homepage] [Profil] [Aktuelles] [Testament] [Urteile] [Arbeitsrecht] [Familienrecht] [Scheidungsrecht] [Verkehrsrecht] [Mietrecht] [Notariat] [Vergütung] [Kontakt] [Impressum] [Termine VHS]

Rechtsanwalt und Notar in Hattingen
                                       Rechtsanwalt und Notar Peter Großmann